"서울 신축 풀옵션인데 월세 4만 원"이라고 하면 믿으시겠습니까? 저도 처음엔 오타인 줄 알았습니다. 그런데 SH 청년 매입임대 공고를 직접 열어보니 송파구 역세권 신축이 실제로 월 4만9천 원, 화곡역 도보 6분 거리가 월 6만 원대로 나와 있더라고요. 제가 서울에서 월세 고민하던 시기에 이런 조건을 봤다면 바로 신청부터 넣고 봤을 겁니다.
상호전환으로 월세 절반 만들기
SH 청년 매입임대를 처음 보는 분들이 자주 놓치는 게 '상호전환' 제도입니다. 공고에 나온 보증금-임대료는 기본 조건일 뿐이고, 전환율을 적용하면 월세를 대폭 낮출 수도 있고 반대로 보증금을 줄일 수도 있습니다.
예를 들어 화곡역 인근 스텝원 화곡은 기본 조건이 보증금 3,492만 원에 월세 35만 원인데, 보증금을 최대로 올리면 월세가 7만 원까지 떨어집니다. 저는 당시 월세 부담이 커서 대출을 받아서라도 보증금을 늘리는 쪽이 낫다고 판단했는데, 전환이율이 6.7%라는 건 그보다 낮은 금리로 대출받을 수 있다면 보증금 전환이 유리하다는 뜻이거든요.
반대로 목돈이 부족하면 보증금을 60%까지 낮추고 월세를 높이는 방향도 가능합니다. 제 경험상 이 계산을 손으로 하려면 공고 17쪽 공식을 붙들고 한참 고생해야 하는데, 계산기 하나만 있으면 1분 안에 끝납니다. 다만 SH는 주택 목록을 PDF로만 제공해서 필터나 정렬이 안 되니, 엑셀로 옮겨 적어서 후보 10개 정도 추린 다음 각각 상호전환을 시뮬레이션해 보는 게 현실적이었습니다.
호실추첨은 운, 준비는 실력
LH 청년 매입임대는 순번대로 호실을 직접 고를 수 있는데, SH는 전산 추첨으로 무작위 배정합니다. 같은 건물 안에서도 원룸·1.5룸·투룸 구조가 섞여 있고 면적도 제각각이라서, "내가 고르는 재미"는 아예 없다고 보면 됩니다.
송파구 서두빌 같은 경우 도면을 보니 전 호실이 원룸 구조로 비슷했지만, 화곡 스텝원은 호실마다 구조가 달랐습니다. 저라면 투룸을 선호하는데 추첨 결과 원룸이 나올 수도 있는 거죠. 이런 구조를 두고 "불공평하다"고 느끼는 분들도 있는데, 저는 오히려 순번 경쟁 스트레스가 없어서 마음이 편했습니다.
다만 호실은 운이지만 서류는 실력입니다. 공고일 기준 무주택자 여부, 소득·자산·차량 기준, 청약통장 납입 횟수 같은 배점 요소는 미리 체크리스트로 정리해 두는 게 안전합니다. 실제로 당첨 후 서류 미비로 탈락하는 사례를 주변에서 봤기 때문에, 저는 공고 원문 PDF를 출력해서 형광펜으로 하나씩 체크했습니다.
신청자격은 본인만, 부모는 점수에만 영향
SH 청년 매입임대의 가장 큰 매력은 '본인 무주택'만 보면 된다는 점입니다. 부모님이 집을 갖고 계셔도 신청 자체는 가능하고, 다만 1순위·2순위·3순위 구분과 배점에서 차이가 날 뿐입니다.
1순위는 수급자·한부모·차상위 가구, 2순위는 본인과 부모 소득·자산을 함께 보는 구조, 3순위는 본인 소득·자산만 봅니다. 제가 신청을 고민하던 시기엔 부모님 자산까지 합산되는 걸 보고 "이건 안 되겠다" 싶었는데, 3순위 기준으로는 본인 소득 431만 원 이하, 총자산 2억 5,400만 원 이하면 되더라고요.
일반적으로 청약에서는 "세대" 기준이라 형제자매까지 얽히는 경우가 많은데, 청년 매입임대는 형제자매 소득·자산은 아예 보지 않습니다. 또 배점 항목 중 청약통장 납입 횟수가 있는데, 금액은 2만 원이든 10만 원이든 상관없고 횟수만 인정되니 해지하지 말고 유지하는 게 유리합니다.
한 가지 주의할 점은, SH는 신청자 본인만 입주 가능하다는 원칙이 있습니다. 다만 혼인 상태가 아니면서 자녀가 있는 경우엔 자녀와 함께 입주할 수 있다고 명시돼 있어서, 이 부분은 LH와 다른 점입니다.
이번 2차 공고는 신규 521호, 재공급 195호 총 716호가 나왔고, 예비자는 당첨자의 2배수인 1,432명을 선정합니다. 예비 자격은 6개월 동안 유효하니, 당첨 확률을 높이려면 지원은 넓게·기대는 낮게·서류는 완벽하게 준비하는 게 현실적입니다. 저는 "접수는 공짜"라는 말을 믿고 일단 넣어보는 쪽인데, 당첨되면 최대 10~20년 월세 걱정이 사라지는 구조라서 시도 자체를 안 하는 게 더 아까운 선택지라고 봅니다.